Proč se bát neplatičů

15. 6. 2016

ilustrační foto

V mnoha bytových domech spravovaných společenstvím vlastníků bohužel narůstá počet dlužníků, kteří neplatí svoje platby. Ostatní vlastníci jsou pak často nuceni dotovat živobytí menšiny neplatičů – hradit jim jejich spotřebu vody a tepla, nebo omezit výdaje na údržbu a opravy a zrušit veškeré investiční akce v domě. V konečném důsledku může dojít k ochromení domu.

Ukažme si, co může nastat, když své měsíční platby přestane platit byť jen pouhá desetina ze spoluvlastníků domu. V článku použijeme jako příklad dům o 100 bytech.

Příjmy a výdaje v SVJ

Když se podíváte na svůj předpis plateb (někdy nazývaný též jako předpis záloh, evidenční list, výpočtový list apod.), zjistíte, že v rámci platby, kterou každý měsíc posíláte na bankovní účet vašeho SVJ (nebo prostřednictvím složenky SIPO placené na poště) je několik položek, z jejichž názvu nemusí být úplně jasný jejich účel.

Platba, kterou každý vlastník posílá svému SVJ se striktně vzato skládá ze dvou složek: příspěvku na správu domu a zálohy na služby.

Příspěvek je přiléhavý název. Nejde sice o klasický členský příspěvek, z kterého je financována činnost spolku, ale účel má vlastně podobný. Jsme vlastníky domu a musíme se o něj starat – udržovat, opravovat, zvelebovat. Za tímto účelem skládáme do společné kasy příspěvky, které sice nejsou dobrovolné (ostatně členství v SVJ také není dobrovolné), ale může nás utěšovat, že jejich výši lze ovlivňovat hlasováním na shromáždění. Slouží k financování údržby, oprav, rekonstrukcí a také na odměňování výboru, mzdy a další náklady. Příspěvky jsou přísně účelové, mohou být použity jen pro ten účel, pro který jsou inkasovány a měly by být vždy vyúčtovány, aby vlastníci mohli ověřit, že jejich peníze byly použity správně.

Záloha na služby, jak napovídá samo označení této platby, je pouze zálohou. Je určena na úhradu vody a tepla dodávaných do vašeho bytu, a také osvětlení chodeb a jejich úklid. V momentě spotřebování služeb ještě nevíme, kolik vody, tepla nebo elektřiny spotřebujeme, proto se hradí pouze zálohy, které budou následující rok vyúčtovány. Na bankovním účtu se tyto peníze ohřejí jen krátce, protože správce je okamžitě přepošle dodavatelům odebíraných služeb (vodárně, teplárně, elektrárně apod.).

Představme si tedy konkrétní předpis vlastníka:

Příspěvek . . . . . . . . . . . . . . . . . 1700 Kč
Služby . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2200 Kč
Celkem předpis vlastníka . . . 3900 Kč

Každý vlastník hradí svému SVJ různou výši příspěvku, obvykle podle velikosti jeho bytu (resp. podle velikosti jeho spoluvlastnického podílu na společných částech domu, ale ten se při privatizaci obvykle vypočítal podle plochy bytu) a různou výši zálohy na služby, obvykle podle spotřeby v předchozím roce a podle počtu osob bydlících v bytě. V našem typovém příkladu však budeme pracovat s „průměrným“ vlastníkem platícím 1700 Kč + 2200 Kč, celkem tedy 3900 Kč.

Jestliže tedy náš průměrný vlastník přispívá na provoz domu 1700 Kč měsíčně, budeme-li se držet našeho příkladu stobytového domu, vybere SVJ od vlastníků každý měsíc 170 000 Kč. A tyto peníze jsou příjmem SVJ.

Za služby se vybere 220 000 Kč. S přijatými penězi za služby počítat do rozpočtu ovšem nemůžeme, jak jsme si již řekli, správce je vzápětí rozešle na účty dodavatelů (nejsou to peníze SVJ, které v daném případě funguje jen jako průtokový ohřívač – co přiteče, to odteče), případné přebytky musí v následujícím roce vrátit vlastníkům jako přeplatek.

Jenže ani peníze pocházející z příspěvků vlastníků se na účtu dlouho neohřejí.

SVJ má se správou domu velké výdaje – splácí úvěr, proplácí faktury, vyplácí mzdy. Ukažme si zjednodušený rozpočet typového SVJ.

Splátka úvěru . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93000 Kč
Faktura od externího správce . . . . . 15000 Kč
Opravy, údržba . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12000 Kč
Bankovní poplatky, pojištění domu . . 2500 Kč
Odměny, mzdy (vč. odvodů) . . . . . . . 6500 Kč
Výdaje SVJ celkem . . . . . . . . . . . 129000 Kč

Mezivýpočtem zjistíme, že naše typové SVJ je v plusu 41000 Kč (170000 − 129000 = 41000). To jsou peníze, které SVJ zůstávají a může je spořit, odkládat stranou jako rezervu, a to na nečekané opravy po havárii nebo budoucí investice. Za rok naspoří 492000 Kč, za dva roky 984000 Kč.

Dluhy v SVJ

Co se však stane, když někteří vlastníci nezaplatí svůj měsíční příspěvek a zálohu na služby?

Prostým výpočtem zjistíme, že SVJ se ocitne v tísni už za situace, když přestane platit 8 až 10 vlastníků (tedy desetina ze všech vlastníků). Stačí ale, aby přestal platit jedenáctý nebo dvanáctý vlastník, a SVJ se ocitne na pokraji platební neschopnosti … a tváří v tvář reálné hrozbě, že skončí v konkursu.

Představme si tedy, že deset vlastníků ze sta nezaplatí svou měsíční předepsanou platbu 3900 Kč. Deset vlastníků tedy bude dlužit 39000 Kč.

Zjistili jsme, že naše typové SVJ by mohlo být v plusu 41000 Kč, ovšem jen tehdy, když budou platit všichni vlastníci. Když přestane platit deset vlastníků, bude SVJ na nule! Nebude schopno vytvářet žádnou rezervu na horší časy, nebude schopno spořit na budoucí investice.

A nyní si ukažme naprosto krizovou situaci, pokud by dlužilo dvanáct vlastníků.

Dluh . . . . 12 * 3900 Kč = 46800 Kč

SVJ se rázem ocitne v mínusu (41000 − 46800 = −5800). A z čeho uhradí faktury za vodu a teplo? Z čeho bance uhradí splátky úvěru?

Zaplatit je může z předchozích úspor. Ale problém nastane, jakmile by SVJ vyčerpalo i rezervu a na bankovním účtu zůstala nula.

Faktury od dodavatelů (od vodárny, teplárny, elektrárny, od úklidové a údržbářské firmy) a splátky bankovního úvěru je třeba platit včas, nepočkají. Když se SVJ s proplacením faktur nebo úhradou splátky úvěru opozdí, může banka nasadit úrok z prodlení a dodavatelé smluvní pokuty.

SVJ začne osekávat výdaje. Protože bance úvěr splácet musí, jinak by mohlo hrozit kromě sankcí také okamžité zesplatnění úvěru. Platit faktury vodárně a teplárně také musíme, jinak nás odstřihnou od vody a tepla.

Pokud vlastníci nevyberou tolik peněz, aby mohli zaplatit zálohové platby za teplo a vodu, dodavatelé své dodávky brzy přeruší.

SVJ tedy začne šetřit na údržbě a opravách. Přestanou se měnit prasklé žárovky, nefunkční zámky a dosloužilé vodoměry, nebude se opravovat prasklé topení, přestanou se vyplácet odměny výboru. Odměny členům výboru bývají i tak nízké – často jen okolo 1000 Kč měsíčně, ale zadarmo asi pro blaho domu nikdo pracovat nebude. (Odměny společenství svým zástupcům dávat nemusí, ale již podle bible náleží za dobrou práci spravedlivá odměna.)

O dům se nikdo nebude starat, začne chátrat a situace se bude rok od roku zhoršovat. Lidé v takovém domě raději prodají byt a odstěhují se do domu, který s hospodařením potíže nemá. Byty budou kupovat lidé z jiných částí Mostu a ze všech koutů republiky, ze zahraničí, protože nikdo jiný o byty v nefunkčním domě nemá zájem. Za pár let bude v domě žít méně vlastníků, než nájemníků.

Samozřejmě je možný ještě druhý scénář, který pomůže temnou vizi oddálit.

SVJ má možnost předepsat mimořádné příspěvky na pokrytí dluhů. Řekněme, že deset dlužníků za půl roku vygeneruje dluh v celkové výši 234 000 Kč (10 * 6 * 3900 Kč). SVJ pak může předepsat mimořádný příspěvek do společné kasy v této výši, tj. 234 000 Kč. Rozpočteno na každého vlastníka v případě stobytového domu tedy v průměru 2340 Kč (ve skutečnosti by se rozpočetlo dle podílů na společných částech, jak jsme si vysvětlili na začátku článku, ale pro zjednodušení v článku pracujeme s „průměrným“ vlastníkem). Každý vlastník by měl nad rámec své pravidelné měsíční platby 3900 Kč povinnost složit na účet společenství ještě jednorázový příspěvek 2340 Kč.

Je snad jasné, co taková částka představuje pro důchodce, nezaměstnané a lidi s nízkými příjmy – nebudou ji schopni zaplatit (ačkoliv musí) a sami se ocitnou v prodlení, pokud nezaplatí. A začne vznikat nekonečná spirála těžko řešitelných problémů.

Lidé, kteří neplatí předepsané příspěvky a zálohy na služby si možná neuvědomují, jaké důsledky může mít jejich nezodpovědnost. Nejenže jednoho dne přijdou v exekuci o svůj byt, ale mohou dostat do životní nouze i ostatní vlastníky a své sousedy.

Proto je třeba s dlužníky komunikovat okamžitě, jakmile se objeví dluh. Ihned upomenout, telefonovat, klepat na dveře, otravovat, vysvětlovat. Nečekat, až dluh přeroste SVJ přes hlavu. V Mostě existují SVJ, kde mají dluh přes 1 milión Kč. Tyto dlužné peníze už tato SVJ nikdy neuvidí. A kdo tento dluh zaplatí je evidentní – všichni zbylí vlastníci. A pokud nezaplatí, mohou sami skončit v exekuci.

Platební neschopnost a krizové řízení

Je málo známo, že i vlastník ručí za dluhy, které má společenství vlastníků. Ručí v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech. Uvedeme si opět příklad.

Řekněme, že se naše typové SVJ ocitne v platební neschopnosti. Nemá na bankovním účtu žádné peníze a ani se nenajde nikdo, kdo by SVJ poskytl překlenovací půjčku. SVJ nemůže předepsat mimořádný příspěvek, protože v domě nežije nikdo, kdo by byl schopen takový mimořádný příspěvek zaplatit.

Peníze na účtu SVJ nemá, ale výdaje má.

Pokud SVJ přejde na krizové hospodaření, jako první ukončí úklid, údržbu, opravy a vyplácení odměn členům výboru. Bance splácet úvěr musí, vodárně, teplárně a elektrárně platit také musí. Více už náklady osekat nejdou.

Některé faktury SVJ neproplatí. A dříve nebo později dodavatelům dojde trpělivost a SVJ pro neplacení dluhů zažalují. Protože SVJ nemá na bankovním účtu peníze a vlastníci za dluhy SVJ ručí ze zákona, obrátí se tedy věřitel na jednotlivé vlastníky a vyzve je k úhradě jejich podílu na dluhu.

Řekněme, že SVJ bude dodavatelům dlužit 5 000 000 Kč. Na každého vlastníka ve stobytovém domě pak v průměru připadne dluh 50 000 Kč, které bude muset ze své kapsy zaplatit (ve skutečnosti by se rozpočetlo dle podílů na společných částech, jak jsme si vysvětlili na začátku článku, ale pro zjednodušení v článku pracujeme s „průměrným“ vlastníkem).

To není hororový scénář budoucnosti, ale možná blízká realita některých SVJ. Proto je nezbytné dluhy začít vymáhat okamžitě a nenechat je narůst do výše, kterou již nebude možné rozumně řešit.


Facebook Google plus Twitter 

Komentáře

Žádný komentář k článku: Proč se bát neplatičů

Článek zatím nikdo nekomentoval.


Vložit komentář:

E-mail nebude zveřejněn.

Přidáním čtenářského názoru do diskusí či fóra souhlasíte s všeobecnými podmínkami.


Vzory a formuláře