Pozor na nevýhodnou smlouvu s Krušnohorem

Úvaha nad smlouvou o obstarávání správy domu, kterou mosteckým SVJ nabízí družstvo Krušnohor

23. 3. 2016

ilustrační foto

SBD Krušnohor začal společenstvím vlastníků, kterým poskytuje služby správy domu, nabízet novou příkazní smlouvu (tzv. smlouvu o obstarávání správy domu). Smlouva podle mého názoru netrpí žádnými zásadními nedostatky právního charakteru a upravuje záležitosti, které jsou obdobnými smlouvami obvykle řešeny, to však rozhodně neznamená, že lze přijetí smlouvy v tomto konkrétním znění doporučit.

Přestože smlouva na první pohled působí tak, že Krušnohor bude zajišťovat všechny běžné činnosti správy a za předem jednoznačně stanovenou odměnu, fakticky tomu tak není. Příloha č. 1 této smlouvy obsahuje dlouhý výčet úkonů, které budou zpoplatněny zvlášť. K cenám se ještě vrátím v další části mé úvahy.

Nejde totiž jen o peníze.

Přestože Krušnohor v domech už dávno ztratil majoritu, vyžaduje, aby vše fungovalo podle jím nastavených zvyklostí, které se nyní pokouší právně zakotvit. Z hlediska současné praxe se zdánlivě vlastně nic nezmění, protože v mnoha domech takto funguje dlouho, někde až 15 let. Z pohledu Krušnohoru je výhodné, aby ve všech SVJ a domech platily totožné směrnice, což lze i pochopit, když poskytuje služby 230 společenstvím vlastníků. Přesto jsem přesvědčen, že správce by měl být jako odborník schopen přijmout taková organizační opatření, aby mohl své služby individualizovat. Domnívám se, že v našem zájmu by mělo být, aby naše domy byly spravovány podle našich pravidel (které mohou, ale nemusí odpovídat zvyklostem zavedených Krušnohorem). Je přece věcí vlastníků, jak si správu svého majetku nastaví.

Co podle mého názoru smlouva přináší?

  • smlouva udělá ze samostatných společenství vlastníků vazaly Krušnohoru
  • Krušnohor převezme veškeré kompetence a v těch SVJ, kde je zvolen vlastní výbor, bude výbor natolik okleštěn, že ho postaví do pozice bezmocného pozorovatele (jako by v domě žádný výbor nebyl)
  • smlouva zavádí hromadu neopodstatněných poplatků, z Krušnohoru se stává jeden z nejdražších správců v republice
  • smlouva dává Krušnohoru bianco šek ke všem úkonům (podpisům smluv, změnám předpisů plateb a tedy i libovolnému zvyšování poplatků, opravám a údržbě bez omezení, uzavírání pojištění a úvěrů, dokonce i k podávání trestních oznámení…), SVJ už o ničem nebude rozhodovat samo
  • smlouva neobsahuje žádné limity a pojistky pro rozhodování Krušnohoru
  • smlouva má korupční potenciál

Nepochopitelný je už sám fakt, že Krušnohor poskytl návrh smlouvy pouze v tištěné formě a v tisku provedeném drobným písmem (po dalším okopírování nebo naskenování je text smlouvy hůře čitelný). Pokud si vyžádáte smlouvu elektronicky ve Wordu, abyste mohli smlouvu přeposlat ke kontrole právníkům a případně navrhnout změny, tak vám pracovnice družstva alibisticky sdělí, že to mají zakázáno. Jinak řečeno dodavatel svému zákazníkovi zakazuje, aby vyjednával o podmínkách předkládané smlouvy. To je v dnešní době velmi neobvyklé, ale pro Krušnohor bohužel velmi typické.

Zajímavé jsou i historické souvislosti.

Jak známo, SBD Krušnohor na Mostecku vykonává u většiny společenství vlastníků funkci statutárního orgánu (tzv. pověřeného vlastníka). To je velmi nevýhodné pro společenství vlastníků, jelikož Krušnohor mohl uzavírat všechny smlouvy sám se sebou a s jinými subjekty, aniž by vlastníkům umožnil do smluv nahlédnout. (A často o smlouvách Krušnohor ani nikomu nic neřekl a pak se vlastníci podivovali, k čemu všemu je Krušnohor zavázal.) Krušnohor necítil potřebu vlastníkům ve spravovaných domech cokoli vysvětlovat, předkládat zprávy o své činnosti, výstupy účetnictví, tedy nic z toho, co je řádný správce při správě cizího majetku povinen dělat, Krušnohor nedělal. Když vlastník bytu požádal zaměstnance Krušnohoru, aby mu umožnil nahlédnout do smlouvy o správě, dostávalo se mu obvykle odpovědi, že žádná smlouva neexistuje, nebo že byla uzavřena jen ústně, nebo že se někde ztratila, případně, když už řadový zaměstnanec družstva nevěděl, jak se vymluvit, použil oblíbené „my to máme zakázáno“. Nebylo možné spolehlivě zjistit, jaké že má vlastně Krušnohor smluvní povinnosti.

Kolik budeme Krušnohoru platit?

Ale zpět k nabízené smlouvě.

Začněme tím, co většinu lidí asi zajímá nejvíce, a to jsou ceny služeb. U nich se zastavíme.

SBD Krušnohor už delší dobu věděl, že řadu poplatků vybírá od vlastníků neoprávněně (právníci by řekli „bez právního důvodu“). Takovými poplatky je například poplatek 12 Kč za vklad hotovosti ve prospěch společenství vlastníků na pokladně v sídle SBD Krušnohor nebo 50 Kč za oznámení změn v počtu osob a především nedávno vymyšlený poplatek 1210 Kč za vystavení potvrzení o bezdlužnosti. (Tyto úhrady jsou bezdůvodným obohacením a samozřejmě vlastníci se mohou dožadovat jejich vrácení.) Proto se Krušnohor nyní pokouší poplatky smluvně legalizovat.

Z hlediska odměňování je smlouva ovšem extrémně nevýhodná. Dopředu totiž není vůbec jasné, kolik vlastně bude Krušnohorem prováděná správa stát.

Není ani snadné jednoznačně vyjasnit, jaké služby jsou obsaženy v paušální odměně 168 Kč za jednotku (donedávna vlastníci platili 129 Kč měsíčně, ale částka se nyní navyšuje na 168 Kč). V článku 5 je sice stanoveno, že v této odměně jsou zahrnuty činnosti vyjmenované v článku 2, ale v následující větě je ujednání částečně popřeno, když věta pokračuje, že v odměně nejsou zahrnuty úkony vyjmenované v Příloze č. 1. Všimněte si však, že některé činnosti z Přílohy č. 1 se kryjí s činnostmi uvedenými v článku 2.

Koncepce paušální odměny 168 Kč za jednotku je nejspíše taková, že je v ní zahrnuta fakticky jen služba vedení účetnictví a zpracování vyúčtování služeb.

K některým poplatkům

Příloha č. 1 této smlouvy obsahuje dlouhý výčet úkonů, které budou zpoplatněny zvlášť, přičemž částky u jednotlivých položek se pohybují v širokém rozmezí od desítek korun až do 100 000 Kč.

Vyšší částky lze snad pochopit u činností, které bezprostředně nenavazují na běžnou činnost smluvního správce. Za absurdní ale považuji vysoké poplatky za vyčíslení a doložení dluhů nebo potvrzení jiných skutečností, které jsou přece správci běžně dostupné a známé (jde o položky 1, 2, 3, 4, 5, 6, 21, 22, 23).

Krušnohor např. chce vybírat poplatek 182 Kč za odeslání upomínky dlužníkovi a 363 Kč za odeslání předžalobní výzvy. Za přípravu a podání žaloby požaduje úhradu ve výši 1210 Kč (smlouva mlčí o advokátních poplatcích, je tedy pravděpodobné, že k těmto 1210 Kč ještě Krušnohor připočte odměnu a náklady jeho advokáta, které mohou představovat i desítky tisíc korun). Všechny tyto poplatky poté naúčtuje SVJ, takže je zaplatí všichni vlastníci. Krušnohor přitom ve smlouvě nestanovil žádná pravidla pro vymáhání, nic mu tedy nebrání poslat dlužníkovi třeba deset upomínek a vyfakturovat na konci měsíce společenství 1820 Kč.

Domnívám se, že poslat upomínku dlužníkovi může i výbor za využití obměňované šablony připravené právníkem a náklad bude cca 30-40 Kč za poštovné a tisk. Není přece nutné pověřovat prvotním upomínáním někoho jiného.

Za překvapující považuji položky pod body 13, 14, 15. Tyto položky navazují na článek II. písmeno s) smlouvy, podle kterého správce vypisuje výběrová řízení. Nevzejde-li tedy z činnosti správce podle tohoto bodu požadovaný výsledek, mělo by společenství hradit desetitisícové položky nebo dokonce odměnu stanovenou procentem ze zadávané zakázky bez ohledu na to, zda si SVJ některého z Krušnohorem oslovených dodavatelů zvolí. Takové ujednání opravdu považuji pro nás za krajně nevýhodné. Přestože je činnost prezentována jako „vypsání výběrového řízení“, je snad každému zřejmé, že se nejedná o vysoce formalizované zadávací řízení podle zákona o veřejných zakázkách, ale ve skutečnosti nejspíše půjde o neformální oslovení několika Krušnohorem vybraných subjektů se žádostí o předložení nabídky dle jím zpracovaných specifikací. Požadované částky jsou proto zcela nepřiměřené.

Také položka 16 nazvaná mimosoudní vymáhání, kde je stanovena odměna pro Krušnohor od 25 do 30 % z vymožené částky se mi jeví jako neadekvátní a jako zcela nepřiměřená. Činnost inkasních agentur či jiných vymahačů dluhů je zpravidla vnímána velmi negativně, neboť náš právní řád nenabízí mnoho možností, jak pohledávky legální a etickou cestou vymáhat. Alternativy soudního řízení samozřejmě existují, ale zpravidla se nejedná o vymáhání v pravém slova smyslu, ale spíše o zajištění a utvrzení pohledávek (například zástavním právem, směnkou, ručením, uznáním dluhu) hledání rychlejších a levnějších postupů řešení sporů než soudní řízení (dohoda o narovnání, dohoda o splátkovém kalendáři, sjednání rozhodčí doložky, mediace apod.). Tyto možnosti však Krušnohor ve smlouvě výslovně nezmiňuje. Náklady na podobné činnosti nelze po dlužníkovi požadovat, pokud se k jejich úhradě sám dobrovolně nezaváže. Z ceníku není zřejmé, jaké úkony by měl Krušnohor při mimosoudním vymáhání vykonat a jaké náklady by měl nést. Pro srovnání si dovolím uvést, že při soudním vymáhání pohledávek se podílová odměna advokáta zpravidla považuje za přiměřenou maximálně do výše 20 % vymožené částky. Odměna 25 – 30 % za neformální postup při mimosoudním vymáhání se mi proto jeví jeko zcela nepřiměřená a odporující dobrým mravům. Při takovémto nastavení smlouvy hrozí, že Krušnohor může odměnu požadovat i když dlužník dobrovolně zaplatí už na základě upomínky hrazené podle bodu 1.

Správa domu a pozemku je komplexní činností a odměna smluvního správce by měla být stanovena s přihlédnutím k této skutečnosti. Správce by měl být jako odborník schopen odhadnout rozsah této činnosti a počítat přitom i s rezervou na méně obvyklé, nicméně stále běžné úkony. Je velmi problematické, aby SVJ přenášelo náklady na podobné odměny externím subjektům na své členy, jichž se daný úkon týká, vymáhání takových částek by mohlo znamenat neúspěch v soudním sporu a hrazení nákladů soudního řízení. Nedojde-li však k přenesení těchto nákladů, ponesou je prostřednictvím nákladů na tzv. vlastní správní činnosti všichni vlastníci.

Sazebník Krušnohoru

(Ceny jsou bez DPH, je třeba ke každé částce ještě připočíst DPH 21 %)

Sazebník poplatků SBD Krušnohor

K některým dalším částem smlouvy

Od poplatků se dostávám k dalším částem smlouvy.

Nakládání s bankovním účtem

Lze i pochopit, že správce potřebuje dispoziční práva k bankovnímu účtu, aby pracovnice jeho účetního oddělení mohly do banky zadávat příkazy k převodu. Není ale možné, aby správce mohl odchozí platby také autorizovat. Tuto pravomoc má mít výhradně výbor, který ze zákona nese odpovědnost. V praxi by to tedy mělo fungovat tak, že účetní Krušnohoru zadá v internetovém bankovnictví příkaz k úhradě (případně odešle do banky přímo z účetního programu, což také jde) a člen výboru se následně přihlásí a odchozí platbu autorizuje. Nebo by i stačilo zřídit Krušnohoru jen pasivní nahlížení na účet, aby mohl kontrolovat příchozí platby (bankovní účet je také možné přímo propojit s účetním softwarem, v takovém případě není vůbec nutné správci zřizovat dispoziční práva). Opatrnost je nutná při udělení podpisových práv pro zadávání příkazů na pobočce banky nebo při výběru hotovosti – opět je vhodné buď nastavit dvojí podepisování (zaměstnanec Krušnohoru a člen výboru SVJ) nebo dispoziční právo pro tyto účely Krušnohoru vůbec nezřizovat.

Generální plná moc pro Krušnohor

Zcela mimo mísu je plná moc prosazovaná Krušnohorem (v Příloze č. 2). Zde je nutno vysvětlit, že Krušnohor plnou moc nepotřebuje, pokud vykonává funkci statutárního orgánu. Pokud ale funkci statutárního orgánu nevykonává (v SVJ je navolen vlastní výbor), pak touto plnou mocí de facto získá tak široký rozsah zmocnění, že tímto získá bianco šek k čemukoli a výbor postaví do pozice bezmocného pozorovatele. Výbor ztratí kontrolu nad SVJ, naopak zmocněnec není v rámci příkazu ničím limitován, zákonná odpovědnost ale zůstane na výboru.

Rozumné je samozřejmě zmocňovat Krušnohor ad hoc plnými mocemi ke konkrétním úkonům. Uzavírání smluv Krušnohorem v zastoupení za SVJ už ale nelze doporučit. Smlouvy by mělo podepisovat SVJ prostřednictvím svého výboru, nikoli Krušnohor.

SVJ smlouvou deleguje na Krušnohor zajišťování veškerých oprav a údržby bez stanovení peněžního limitu. Doporučuji delegování rozhodování o opravách ze smlouvy zcela vyjmout (každou opravu by musel schválit výbor, nebo u vyšších částek shromáždění) a údržbu umožnit jen do určitého limitu, takovou rozumnou částkou je například 10 000 Kč ročně (výměna žárovek, fabek apod. se do limitu v pohodě vejde). Revize by také měly být ve výhradní odpovědnosti výboru.

Z článku 2 pak lze doporučit vyjmout zajišťování pojištění a úvěrů. Divím se, že Krušnohor vůbec riskuje, protože má-li z uzavíraných smluv provize, jde o jasný střet zájmů.

Výpověď

Je možné vést diskuse o termínu výpovědi (Krušnohor do smlouvy vložil, že ji budeme moci vypovědět jen jednou ročně k 31. prosinci, přičemž výpověď musí být poslána nejpozději do 30. září. Vzhledem k tomu, že o změnách smlouvy se správcem podle zákona musí rozhodovat shromáždění, může se snadno stát, že k faktickému ukončení správy dojde až po dvou letech). Osobně se však domnívám, že výpovědní lhůta je rozumná, aby nevznikaly zmatky při předávání účetnictví z jednoho správce na druhého uprostřed roku. Také lhůta pro předání veškerých dokumentů SVJ do konce února se mi zdá rozumná. SVJ sice bude po dobu dvou měsíců v bezprizorním období, ale pravda je, že přebírání správy není nikdy hladké. Vyúčtování (do dubna) a účetní závěrku (do června) už pak provede nový správce a budou-li mu podklady předány do konce února, měl by vše stihnout zpracovat.

Přes výše uvedené přece jen doporučuji změnit výpovědní lhůtu na tříměsíční (např. „Kterákoli ze smluvních stran je oprávněna smlouvu vypovědět s tříměsíční výpovědní lhůtou. Výpovědní lhůta počíná běžet prvním dnem měsíce následujícího po doručení výpovědi druhé smluvní straně.“). Vždy je možné se civilizovaně dohodnout na ukončení správy dvoustrannou dohodou s tím, že správce dokončí správu do konce kalendářního roku. Pokud by ale Krušnohor správu odborně nezvládal, mohli bychom smlouvu operativně ukončit, z toho důvodu je tříměsíční lhůta pro SVJ výhodnější.

A aby případné předání správy do rukou jiného správce probíhalo hladce, je zcela nezbytné, aby měl výbor dispoziční práva k bankovnímu účtu (platit faktury je třeba i v tomto bezprizorním období) a aby Krušnohor vedl spravovanou agendu transparentně a výbor měl o všem dokonalý přehled.

Závěr

Všimněte si, že ve smlouvě nejsou žádné sankce za porušení smluvní povinnosti. Krušnohor si tedy podle smlouvy může dělat, co chce, ale když nějakou povinnost vykonávat nebude, tak nemusí, protože nebudeme mít páky, jak splnění povinnosti vymoci.

Ve smlouvě také chybí podrobnější ujednání pro vedení účetnictví a vymáhání pohledávek.

Nenašel jsem ve smlouvě ani žádné kontrolní mechanismy a konkrétní pravidla pro úhradu nákladů. Dále lze doporučit přidat povinnost zachovávat mlčenlivost o informacích, které se správce dozvěděl, a to i po skončení smlouvy.

A pokud už SVJ zmocní Krušnohor k uzavírání smluv, měl by mít správce povinnost předkládat jím uzavírané smlouvy nebo jejich změny předem ke schválení výboru. Výbor by měl po správní firmě požadovat pravidelné předávání provozně technických, organizačních a zejména finančních evidencí, nejen pro jejich kontrolu, ale prostě proto, aby měl přehled o chodu domu, protože ze zákona za vše odpovídá výbor, nikoli smluvní správce.

Smlouvu v navrhovaném znění a bez úprav nelze doporučit ke schválení.

Jaké je řešení?

Pokud jste předseda výboru (nebo domovního výboru), napište Krušnohoru e-mail, že chcete smlouvu poslat v editovatelném formátu ve Wordu a učiňte ve smlouvě příslušné úpravy. Pokud váš protinávrh nebude SBD Krušnohor akceptovat, smlouvu neschvalujte.

Rozhodně a v žádném případě nepodepisujte plnou moc, jste-li předseda výboru. Pokud v domě nemáte výbor a Krušnohor je vaším pověřeným vlastníkem, pak bohužel mnoho manévrovacího prostoru nemáte. Je to velmi nešťastná a pro váš dům nepříznivá situace. Jediná rada může znít, abyste zvolili vlastní výbor a převzali odpovědnost do svých rukou. Po volbě do funkce pak mohou členové výboru začít optimálně nastavovat vztahy svého SVJ se smluvním správcem. Bez vlastního výboru jsou však obyvatelé domu v pasti – nechávají o svém osudu rozhodovat cizí osoby (zaměstnance SBD Krušnohor), kteří v domě nebydlí, nechodí na schůze a o fungování domu nic nevědí.

Musíme si uvědomit, že SBD Krušnohor je pro nás partnerem, nejsme v závislém postavení vůči družstvu. My jsme majiteli domu a dům spravuje společenství vlastníků jednotek (dům ani náhodou nespravuje SBD Krušnohor, toto tvrzení bohužel družstvo dlouhá léta šíří). Společenství vlastníků je samostatná organizace a Krušnohor je jen jejím partnerem, případně jedním z členů, pokud má v domě také byt. Není možné, aby diktoval společenstvím svou vůli. Koneckonců smyslem vlastnictví je, aby si lidé mohli sami rozhodovat, jak se svým majetkem chtějí nakládat.

Navíc takový cenový nárůst v podstatě znamená, že vyjde levněji, když si každé SVJ bude zajišťovat správu samo a odbornou firmu pověří jen vedením účetnictví a agendou vyúčtování.

Autor: Lubomír Gomboš

Smlouva o obstarávání správy domu SBD Krušnohor


Facebook Google plus Twitter 

Komentáře

Žádný komentář k článku: Pozor na nevýhodnou smlouvu s Krušnohorem

Článek zatím nikdo nekomentoval.


Vložit komentář:

E-mail nebude zveřejněn.

Přidáním čtenářského názoru do diskusí či fóra souhlasíte s všeobecnými podmínkami.


Vzory a formuláře