Budeme pokutovat babičky?

Poznámky k návrhu stanov SVJ z pera SBD Krušnohor

25. 3. 2016

ilustrační foto

Ředitel bytového družstva Krušnohor vyzval k veřejné debatě o navrhovaných stanovách, které naše družstvo nabízí mosteckým a litvínovským SVJ. Na výzvu našeho pana ředitele jsem tedy poslal svůj diskusní příspěvek k novým stanovám ke zveřejnění ve zpravodaji Krušnohor. Redakce zpravodaje o zveřejnění diskusního příspěvku zájem neprojevila, proto jej zveřejňuji zde.

Společenstvím vlastníků jednotek, ve kterých je naše družstvo pověřeným vlastníkem, jsou nabízeny nové stanovy (klikněte pro stažení). Protože jde zatím jen o návrh a ředitel družstva vyzval k veřejné diskusi, nabízím svůj pohled, který s laskavým svolením redakční rady publikuji na stránkách našeho vnitřního zpravodaje.

Na úvod se sluší připomenout, že autorkou předlohy nabízených stanov je plzeňská advokátka Eva Kabelková, která je vypracovala na zakázku Svazu českých a moravských bytových družstev, jehož je naše družstvo také členem. Stanovy vznikaly už na podzim roku 2013, tedy ještě před účinností nového občanského zákoníku. Na začátku roku 2014 pak byly doplněny pracovníky svazu a na jaře 2014 postoupeny členským družstvům, jde tedy o vzor stanov ve verzi platné z přelomu let 2013/2014 (náhled). Je škoda, že vedení našeho družstva otálelo s jejich zveřejněním dva roky a připravilo tak členy společenství o možnost diskuse. Za poslední dva roky se totiž právní názory a judikatura ohledně úpravy vnitřních poměrů společenství vlastníků jednotek posunuly natolik, že nepovažuji navržené znění stanov za vhodný návrh. V následujícím článku vysvětlím proč.

Sporné poplatky

První výtka směřuje k poplatkům za různé úkony. Asi nepřekvapím informací, že společenství vlastníků je pouze nástrojem správy domu, není to úřad, aby vybíral od občanů poplatky. Předně je třeba zdůraznit, že zákon umožňuje společenstvím vybírat od vlastníků pouze příspěvek na správu domu a vlastní správní činnost (určený na údržbu, opravy, stavební úpravy, odměny, mzdy a administrativní náklady) a zálohy na služby (za vodu, teplo, úklid apod.). Veškeré úkony ve prospěch vlastníků tito vlastníci už jednou zaplatili těmito příspěvky. Náklady na vystavení různých potvrzení by SVJ z principu nemělo přenášet na vlastníky, neboť jde o vlastní náklady na administrativní činnost. Je jistě možné zohlednit zvýšené náklady, nesmí však být diskriminační a musí opravdu pokrýt jen vzniklý náklad (např. cenu tisku a poštovné). Objevují se také hlasy, že úřady by mohly na vybírání jiných poplatků nahlížet už jako na výdělečnou činnost. A jak známo, SVJ podnikat nesmějí.

Koneckonců výbor je odměňován i za to, aby v úřední hodiny vyřizoval záležitosti vlastníků. Nebo tento úkol může delegovat na správcovskou firmu, která je také odměňována za to, aby v úřední hodiny vyřizovala záležitosti vlastníků.

Za hranou slušnosti je ale pravomoc výboru k vybírání libovolných poplatků a v libovolné výši. Takový bianco šek na svévolné uvalení poplatkové povinnosti patří do středověku.

Babičko, zaplať!

Proti pokutám obecně nelze nic namítat, ale jen v případech, kdy zákon ukládá vlastníkům splnit určitou povinnost, v ostatních případech pokuty své místo nemají. Namátkou – stanovy velmi nešťastně vyměřují pokutu 3000 Kč, když vlastník nesdělí číslo bankovního účtu. Budeme tedy pokutovat babičky, protože nemají bankovní účet? Nebo za každé zpoždění se zaplacením, které je už přece sankcionováno úrokem z prodlení? Jistě, platit se má včas, ale uložit pokutu 3000 Kč každému, kdo zaplatí byť jen o jediný den pozdě? Kouzlo nechtěného – stanovy požadují pokutu 3000 Kč za „nedodržení právních předpisů“. Pomineme-li, že pokuty za porušení zákona může uložit jen státní orgán, je taková pokuta velmi neurčitá a tím pádem opět ještě pravděpodobněji úplně neplatná. Pokuta za neoznačení zvonku jménem je už úplně mimo mísu.

Mimochodem, pokud si myslíte, že po vaší babičce nikdo pokutu vymáhat nebude, pak mám pro vás bohužel špatnou zprávu: stanovy jsou totiž napsány tak, že výbor pokutu uložit musí, i kdyby nechtěl. Jinak by totiž porušil péči řádného hospodáře a kterýkoliv vlastník by mohl po členech výboru požadovat zaplacení vzniklé škody.

Stanovy pravděpodobně chtěly umožnit pokutu nevybrat, je třeba nicméně vysvětlit, že aby pokuta mohla být platná, musí být určitá. Není možné, aby výbor svévolně rozhodoval, komu pokutu uloží a komu neuloží a v jaké výši – kamarádovi za sto korun a sousedovi z krajního vchodu řekněme za dva a půl tisíce?

Naprosto neurčitá je pokuta 10 000 Kč za obtěžování sousedů a porušování dobrých mravů. Jak bude výbor o uložení pokuty rozhodovat a za jaké počínání? Bude stačit na chodbě vykřiknout jednou nebo opakovaně? A když zahalekám třikrát, bude pokuta 30 000 Kč? Odstavec je natolik vágně formulován, že výbor nakonec nebude schopen uložit pokutu žádnou.

Přeplatky nevracíme

Když prodáte byt, nevrátí vám SVJ přeplatek, protože podle stanov bude vyplacen novému majiteli a vy nedostanete ani vyúčtování. A naopak když byt koupíte, může se stát, že zaplatíte nedoplatek toho, kdo vám byt prodal, pokud měl vysokou spotřebu, o které ještě v době prodeje nemusel vědět, protože vyúčtování za dům se provádí až ke konci roku. Představte si, že byt prodáte 15. prosince. Váš přeplatek za celý rok ale SVJ vyplatí už novému majiteli, přestože v bytě bydlel jen dva týdny. Takové počínání nelze nazvat jinak, než stanovami umožněnou krádeží.

Zatajování informací

V souvislosti s právem nahlížet do dokladů společenství stanovy zakazují, aby vlastníci pro své účely mohli okopírovat nebo vyfotografovat zápisy ze schůzí, podkladové faktury pro vyúčtování, smlouvy a účetní doklady. Podle rozhodnutí soudů však má každý nárok na pořízení kopií všech dokladů, tato část stanov tedy bude neplatná. Požadovaný poplatek 200 Kč za nahlížení je opět neurčitý, o jaké zvýšené náklady by mělo jít, když právě kopírování se stanovy pokoušejí zakázat?

Zde je nutno zopakovat, že SVJ je pouze správcem našeho majetku, spravuje náš dům a vlastníci nejsou v závislém postavení. Pokud potřebuji pro své účely okopírovat fakturu od údržbáře, který můj majetek udržuje, tak mi správce mého majetku nemůže v pořízení kopie bránit. Je pochopitelné, že žádná odpovědná účetní nevydá originály dokladů a smluv, ale musí umožnit pořídit jejich kopie. Pokud je výbor přetížen masou požadavků od vlastníků, ať dokumenty skenuje a vyvěšuje na intranet, nebo jednou měsíčně rozešle vlastníkům e-mailem. Jsou to totiž vlastníci, kteří (prostřednictvím každoměsíčních příspěvků) fakturu údržbáři zaplatí – a plátce má právo vědět, co vlastně platí.

Naprosto absurdní je ale zákaz poskytování informací, jejichž zveřejnění by mohlo poškodit SVJ. Výbor tak může svévolně zatajovat veškeré informace, o kterých prohlásí, že jsou v režimu utajení.

Předsedo, uklízej!

V mnoha domech je zvykem, že vlastníci uklízejí svá poschodí sami a ušetří za uklízečku. Jenže nabízené stanovy jednoznačně určují, že úklid v domě zajišťuje SVJ. Vlastníci se tak mohou i soudně domáhat, aby úklid zajistilo SVJ. Podobně to může dopadnout u výtahu a čištění komínů. Když v domě není výtah, komín ani televizní anténa, proč je dávat do stanov?

Stanovy dále nemohou zavazovat třetí osoby, v případě nájemníků a návštěv vstupujících do domu sice podle zákona musí vlastník dodržování domovního řádu zajistit, ale odpovědnost jde vždy za vlastníkem.

Část stanov odporuje zákonu

Snad omylem se ve stanovách objevila možnost navyšovat příspěvek na správu o DPH. Příspěvek na správu domu ani náhodou nemůže podléhat zdanění daní z přidané hodnoty. Ostatně mi není známo, že by některé z mosteckých SVJ bylo plátcem DPH. Je třeba upozornit, že výši měsíčního příspěvku nemůže určovat výbor, tuto svou kompetenci shromáždění nesmí na výbor delegovat. Nesmyslné je slučování příspěvku na správu domu a správních nákladů, tyto náklady musí být vždy vybírány a evidovány odděleně. Zákon jasně určuje, že příspěvek na správu je vybírán ve výši dle podílu na společných částech a správní náklady se vybírají ve stejné částce na každý byt.

Upřímně, celý článek 9 je podivný a měl by být přepsán. Není ani obvyklé, aby SVJ tvořilo fondy.

Dále stanovy určují, že příjem z pronájmu společných prostor bude automaticky převáděn do fondu oprav. To však podle zákona není možné, vlastníci s tím musí pokaždé souhlasit. (A nebo nemusí, jde o právo každého vlastníka, jak naloží se svým příjmem.)

Co ve stanovách není

A nyní se dostáváme k tomu, co ve stanovách není. Chybí podrobnější pravidla sjednávání smluv a zejména smlouvy s externím správcem, smlouvy o vedení účetnictví a smlouvy o výkonu funkce členů výboru. Jednání společenství navenek musí mít jasné mantinely. Chybí transparentní pravidla pro tvorbu rozpočtu, vymezení příjmů a výdajů a jasná pravidla pro vedení účetnictví. Ve stanovách není podrobněji upravena procedura zasedání výboru i shromáždění a chybí pravidla pro vymáhání dluhů. Co se týče různých hlasovacích kvór, sice vyplývají ze zákona, ale jde o náležitost stanov, takže ve stanovách být musí.

Naše družstvo informuje vlastníky, že do konce roku 2016 musí společenství vlastníků přijmout „nové“ stanovy. Není to tak docela pravda. Zákon pouze říká, že do konce roku 2016 musí všechny právnické osoby svoje stanovy změnit tak, aby vyhovovaly novému občanskému zákoníku a upravené stanovy poslat krajskému soudu.

Mimochodem už od ledna 2014 platí, že pokud nejsou některé části stanov v souladu se zákonem, tak jednoduše nejsou závazná, protože přednostně platí zákon. Takových neplatných pravidel však máme ve skutečnosti v našich dosavadních stanovách, které jsme v našich společenstvích přijímali v roce 2011, velmi málo.

Kromě toho si myslím, že každý dům je odlišný a panují v něm jiné zvyklosti, vlastníci by si proto měli nabízené stanovy přizpůsobit pro svůj dům samostatně.

Lubomír Gomboš

Autor je vlastník a člen družstva.


Facebook Google plus Twitter 

Komentáře

Jeden komentář k článku: Budeme pokutovat babičky?

  • Lubomír Gomboš, 27. 3. 2016 #

    V článku jsem nezmínil rizika, která se mohou objevit bezprostředně po schválení stanov, resp. při zápisu statutárního orgánu do rejstříku. Podle dosud převažujících právních výkladů nemůže být ve stanovách alternativně určen buď výbor, anebo předseda společenství (jak je tomu v článku 10). Ve stanovách by měl být konkrétně určen statutární orgán, aby bylo jasné, kdo společenství zastupuje. Ze stanov také musí být jasné, kolik má výbor členů, aby bylo jasné, zda je usnášeníschopný, není tedy asi možné uvést, že „výbor má nejméně 3 členy“ (článek 14). Může se tak stát, že bude nutné stanovy změnit a shromáždění svolávat na podzim znovu, což sebou ponese zbytečné náklady.


Vložit komentář:

E-mail nebude zveřejněn.

Přidáním čtenářského názoru do diskusí či fóra souhlasíte s všeobecnými podmínkami.


Vzory a formuláře